Mit Urteil vom 22. Dezember 2025 (9C_271/2025), das zur Publikation vorgesehen ist, hat das Bundesgericht einen für Immobilienbesitzer und Nachfolgeplanungen sehr wichtigen Entscheid gefällt. Im Zentrum stand die Grundstückgewinnsteuer im Kanton St. Gallen – konkret die Frage, wie sogenannte gemischte Schenkungen steuerlich zu behandeln sind.
Was ist damit gemeint? Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn ein Grundstück übertragen wird und der Erwerber nur einen Teil des Wertes bezahlt, während der Rest unentgeltlich bleibt – etwa bei der Übertragung eines Hauses von Eltern auf Kinder zu einem reduzierten Preis.
Nach dem Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) wird die Grundstückgewinnsteuer bei bestimmten unentgeltlichen Übertragungen aufgeschoben. Der Kanton St. Gallen sah bisher bei gemischten Schenkungen allerdings nur einen teilweisen Steueraufschub vor: Für den entgeltlichen Teil sollte die Steuer sofort anfallen.
Das Bundesgericht hat diese Praxis nun klar verworfen. Es hält fest, dass auch bei gemischten Schenkungen ein vollständiger Aufschub der Grundstückgewinnsteuer zu gewähren ist. Das Fazit: Der Kanton St. Gallen verstösst gegen Bundesrecht.
Für die Praxis ist dieser Entscheid von grosser Bedeutung: Gemischte Schenkungen werden bei der Grundstücksteuer steuerlich den reinen Schenkungen gleichgestellt. Die Grundstückgewinnsteuer wird erst dann erhoben, wenn das Grundstück bei einer späteren Handänderung ohne Aufschubtatbestand veräussert wird. Der Steueraufschub bedeutet aber nicht, dass die Steuer entfällt: Beim späteren Verkauf fällt die Grundstückgewinnsteuer auf dem gesamten Wertzuwachs seit dem letzten steuerbegründenden Erwerb (hier: Kauf der Eltern) an. Der Aufschub bei der gemischten Schenkung verlagert die Steuerlast auf den Erwerber, der bei der nächsten steuerbaren Veräusserung die latenten Gewinne versteuert. Dies sollte bei der Gestaltung der Übertragung (Ausgleichsklauseln, Kaufpreis, Dokumentation der Anlagekosten, Haltefristplanung) berücksichtigt werden. Das Urteil eröffnet neue Möglichkeiten – verlangt aber auch eine sorgfältige Nachlassplanung.