Am 1. Januar 2026 trat im Immobilienrecht eine bedeutende Änderung in Kraft. Davon profitiert, wer ein Haus baut, umbaut oder ein Grundstück mit Gebäude kauft.
Die bisherige Rechtslage barg für viele Bauherr- und Käuferschaften eine Falle: Wer Mängel nicht sofort rügte, riskierte den Verlust seiner Ansprüche. Seit Jahresbeginn gilt für unbewegliche Werke wie Gebäude eine einheitliche Rügefrist von 60 Tagen. Diese Frist beginnt (wie bisher) bei offenen Mängeln mit Ablauf der Prüfungsfrist und bei verdeckten Mängeln mit deren Entdeckung zu laufen. Kürzere Fristen im Vertrag sind künftig unwirksam. Damit wird verhindert, dass Bauunternehmen durch strenge Vertragsklauseln die Rechte der Bauherrschaft beschneiden. Neben Bestellerinnen und Käufern profitieren auch Hauptunternehmer, welche die neue Frist gegenüber Subunternehmerinnen nutzen können. Die Neuerung erfasst auch Mängel an Bauteilen, die fest in das Gebäude integriert wurden, sowie Fehler in Plänen oder Berechnungen von Architekten und Ingenieuren, sofern sie eine Mangelhaftigkeit des Gebäudes (oder eines anderweitigen unbeweglichen Werks) verursacht haben.
Aufgrund der Gesetzesrevision ist es zudem nicht mehr zulässig, den Anspruch auf unentgeltliche Nachbesserung bei Mängeln an Bauwerken vertraglich auszuschliessen. Ein Nachbesserungsrecht steht neu auch Käufern eines Grundstücks mit einem noch zu errichtenden oder weniger als zwei Jahre vor dem Kauf neu errichteten Gebäude zu. Die in der Praxis häufig anzutreffende Wegbedingung sämtlicher Gewährleistungsansprüche erhält damit neue Schranken. Nicht mehr mit dem revidierten Recht kompatibel ist damit auch die in der SIA-Norm 118 enthaltene Regelung, wonach erst nach Ablauf von zwei Jahren auftretende Mängel sofort gerügt werden müssen. Auch für Werkverträge, welche dem Regime der SIA-Norm 118 unterstehen, gilt die 60-tägige Mindestfrist.
Trotz der verlängerten Rügefrist empfiehlt sich aufgrund der Schadenminderungspflicht eine möglichst zeitnahe Mängelrüge: Wer einen Schaden durch unverzügliche Meldung hätte verhindern können, muss sich diesen anrechnen lassen. Die Verjährungsfrist von fünf Jahren bleibt bestehen, kann neu aber nicht mehr zu Ungunsten des Bestellers oder Käufers verkürzt werden.
Die neuen Regeln gelten für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden. Bauherrinnen und Käufer sollten ihre Verträge prüfen und auftretende Mängel sorgfältig dokumentieren – und die 60-Tage-Frist einhalten.
Von MLaw Severin Gabathuler, publiziert in der Linth Zeitung und im Sarganserländer