Ein jüngerer Entscheid des Bundesgerichts (1C_647/2023) zeigt, wie streng die Regeln für Renovationen alter Gebäude ausserhalb der Bauzonen sind – und wie der sogenannte Bestandesschutz verloren gehen kann.
Viele Liegenschaften wurden vor Jahrzehnten rechtmässig erstellt, wären heute aber nicht mehr bewilligungsfähig. Das Raumplanungsgesetz (RPG) schützt ihren Bestand grundsätzlich, auch wenn sie nicht mehr zonenkonform sind. Dieser Schutz gilt jedoch nur, solange ein Gebäude noch «bestimmungsgemäss nutzbar» ist. Das heisst: Ein Haus muss funktionstüchtig sein, regelmässig unterhalten werden und seinem ursprünglichen Zweck noch dienen können. Art. 24c RPG schützt also nicht einfach jedes Gebäude, sondern nur eines, das nicht über Jahre verlottert ist.
Im konkreten Fall ging es um ein Gebäude in der Landwirtschaftszone, das seit rund zwanzig Jahren nicht mehr bewohnt war. Die Infrastruktur war stark veraltet, es fehlten Heizung, Sanitäranlagen, Isolation etc. Der Eigentümer, dessen Grosseltern das Haus vor vielen Jahren bewohnt hatten, erkundigte sich bei der Gemeinde, ob eine Renovation des Hauses bewilligt würde, was diese verneinte. Trotzdem begann er später umfangreiche Renovationen: Neue Fenster, Bodenheizung, Isolation, Sanitärvorbereitungen. All dies ohne Bewilligung. Schliesslich entdeckten die Behörden den Umbau. Auf entsprechende Aufforderung hin ersuchte der Eigentümer um Erteilung einer Baubewilligung für die bereits ausgeführten und die noch geplanten Arbeiten. Das zuständige kantonale Departement wies das Baugesuch ab und ordnete den Rückbau an.
Der Eigentümer argumentierte, das Gebäude sei weiterhin schützenswert und die Arbeiten seien zulässig. Doch das Bundesgericht sah das anders. Wer ein Gebäude über Jahrzehnte nicht unterhält, dokumentiert kein ernsthaftes Interesse an seiner Weiternutzung. Wenn ein Haus in einem Zustand ist, der eine Nutzung faktisch ausschliesst, fällt die Bestandesgarantie dahin.
Besonders deutlich wurde das Gericht beim Thema Gutgläubigkeit. Der Eigentümer wusste aufgrund seiner Anfrage, dass die Baute nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Wer in einer solchen Situation trotzdem baut, kann sich nicht darauf berufen, er habe nichts gewusst. Auch die finanziellen Folgen – rund 40'000 Franken Investition des Eigentümers – änderten nichts an der Pflicht, den rechtmässigen Zustand durch Rückbau wiederherzustellen.
Das Fazit fällt klar aus: Die Bestandesgarantie schützt nur, was noch funktionstüchtig ist und regelmässig gepflegt wurde. Wer ein altes Gebäude ausserhalb der Bauzone erhalten möchte, sollte frühzeitig abklären, was erlaubt ist – und vor allem den Unterhalt nicht vernachlässigen.