Nach Gesetz können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass der Mieter als Sicherheit eine sogenannte Mietkaution leistet, um ausstehende Mietzahlungen oder Schadenersatzansprüche abzudecken. Es sind jedoch gewisse Vorgaben zu beachten, von welchen nicht abgewichen werden darf: So ist die Kaution bei Wohnräumen auf max. 3 Monatsmieten beschränkt (bei Geschäftsräumen hingegen besteht gesetzlich keine maximale Höhe). Die Kaution muss bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegt werden. Während der Mietdauer haben weder der Vermieter noch der Mieter Zugriff auf die Mietkaution – eine Beanspruchung ist folglich erst nach Beendigung des Mietverhältnisses möglich. Macht dabei der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch geltend, so kann der Mieter von der Bank die Rückerstattung der Sicherheit verlangen.
Ohne Zustimmung des Mieters benötigt der Vermieter für den Zugriff auf die Mietkaution einen «rechtskräftigen» Titel. D.h. einen Zahlungsbefehl, gegen welchen kein Rechtsvorschlag erhoben oder welcher beseitigt wurde oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil. Es ist zu empfehlen, vorerst den Weg über eine Betreibung zu bestreiten und nicht gleich die gerichtlichen Instanzen zu belasten. Der Betreibungsweg erweist sich nämlich oft als schneller und weniger kostenintensiv. Wird auf eine eingeleitete Betreibung Rechtsvorschlag erhoben, ist dieser gerichtlich zu beseitigen. Das Verfahren zur Beseitigung des Rechtsvorschlags, das sogenannte Rechtsöffnungsverfahren, ist ein summarisches Verfahren, also einfacher, rascher und mit geringeren Formanforderungen als das ordentliche Gerichtsverfahren. Von den Vorteilen des Rechtsöffnungsverfahren profitieren kann aber nur, wer über einen sog. «Rechtsöffnungstitel» verfügt. Es ist zu unterscheiden zwischen der provisorischen und definitiven Rechtsöffnung. Die provisorische Rechtsöffnung kommt zum Zug, wenn eine beurkundete oder durch Unterschrift bekräftigte Schuldanerkennung vorliegt – beispielsweise ein Mietvertrag in Bezug auf ausstehende Mietzinsen. Reicht der Schuldner als Reaktion auf die provisorische Rechtsöffnung keine Aberkennungsklage ein, wird der Rechtsvorschlag aufgehoben und der Zahlungsbefehl rechtskräftig. Die definitive Rechtsöffnung hingegen erfordert bereits ein rechtskräftiges Gerichtsurteil. Die definitive Rechtsöffnung ist somit für den Zugriff auf die Mietkaution normalerweise nicht von Bedeutung. Ein Gerichtsurteil ist dann rechtskräftig, wenn kein Rechtsmittel mehr zur Verfügung steht.
Der Vermieter muss also in jedem Fall innert spätestens 12 Monaten tätig werden – Betreibung einleiten oder Klage einreichen. Tipp: Es lohnt sich bei Einleitung eines Verfahrens die Bank zu informieren. So kann verhindert werden, dass diese die Kaution nicht trotzdem ausbezahlt.
Von MLaw Eric Stump, publiziert in der Linth Zeitung, im Sarganserländer und im Werdenberger&Obertoggenburger