Nachmieter – vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag

Das Leben ist vielseitig und verändert sich ständig. Steht man vor einer neuen Lebensphase, muss oft auch eine passende Wohnung gefunden werden. Gesucht - gefunden, die perfekte Wohnung ist bereits in zwei Monaten bezugsbereit. Doch leider sind im Mietvertrag meist (mindestens) eine dreimonatige Kündigungsfrist sowie allfällige Kündigungstermine vereinbart worden.

Wird der neue Mietvertrag dennoch abgeschlossen, kann dies für den Mieter teuer zu stehen kommen: Unter Umständen muss der Mieter nämlich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist der bisherigen Wohnung die Mietzinse beider Wohnungen bezahlen. Dieser finanziellen Belastung kann der Mieter entgehen, wenn er dem Vermieter einen tauglichen Nachmieter vorschlägt. Tauglich ist ein Nachmieter, wenn er den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen wie der Mieter übernimmt und zahlungsfähig ist, d.h. er muss dem Vermieter den Mietzins inklusive Nebenkosten vollständig und pünktlich bezahlen können. Zudem muss der Nachmieter zumutbar sein, wobei dies nach den Gesamtumständen im Einzelfall und nach objektiven Kriterien zu beurteilen ist. Dem Vermieter ist es beispielsweise nicht zumutbar, wenn der bisherige Single-Mieter einer 2.5-Zimmerwohnung eine Grossfamilie als Nachmieter vorschlägt.
Erfüllt der vorgeschlagene Nachmieter alle diese Voraussetzungen, liegt es am Vermieter, den Vorschlag anzunehmen oder abzulehnen. Er hat dabei das Recht, den vorgeschlagenen Ersatzmieter innert angemessener Frist zu prüfen. Erklärt er sich mit dem Vorschlag einverstanden, ist der Mieter von seinen vertraglichen Pflichten ab dem Zeitpunkt befreit, ab welchem der Nachmieter den Mietvertrag übernehmen kann.

Doch wie verhält es sich, wenn der Vermieter selbst einen Nachmieter wählt, der den Mietvertrag jedoch erst einen Monat später als der vorgeschlagene des Mieters übernehmen kann? Oder der Vermieter das leerstehende Mietobjekt nach dem Auszug des Mieters renovieren lässt und deshalb den vorgeschlagenen Ersatzmieter ablehnt?
In beiden Fällen ist es ebenfalls so, dass der Mieter den Mietzins nur bis zu demjenigen Zeitpunkt bezahlen muss, ab welchem der Nachmieter den Mietvertrag hätte übernehmen können. Im Falle der Wohnungsrenovation besteht jedoch folgende Ausnahme: Sind die Instandstellungsarbeiten auf den unsorgfältigen Gebrauch des ausziehenden Mieters zurückzuführen, wird er nicht von seiner Zahlungspflicht befreit und muss nebst allfälligem Schadenersatz den Mietzins bis zum Ablauf der Kündigungsfrist leisten.