Wir haben Probleme mit unserem Verwalter der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft. Welches Mehr gilt bei einer Abwahl?
W.H. Rapperswil-Jona
Ihre Anfrage enthält keine Angaben dazu, welcher Art die Probleme sind. Vielleicht lassen sie sich anders als durch eine Abwahl lösen. Wenn nicht: für die Abwahl gilt das einfache Mehr der anwesenden Stockwerkeigentümer.
Das Stockwerkeigentum ist im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (in Art. 712a ff. ZGB) geregelt. Wenn nicht etwas Besonderes bestimmt ist, gilt das Vereinsrecht (Art. 712m ZGB). Danach werden die Beschlüsse „mit der Mehrheit der Stimmen der anwesenden Mitglieder gefasst“ (Art. 67 ZGB). Das gilt – zwingend – auch für die Abwahl der Verwaltung. Die Abberufung ist aber insofern erschwert, als der Verwalter i.d.R. die Versammlung einberufen und seine eigene Absetzung traktandieren und die Beschlussfassung protokollieren muss. Angesichts von Interessenkollisionen stellt sich die Frage, ob der Verwalter bei diesem Traktandum nicht in Ausstand treten müsste.
Nach der Abwahl folgt die Neuwahl und damit die Frage, wer das anspruchsvolle Amt übernehmen kann und will, bzw. nach dem Pflichtenheft eines Verwalters: Die Verwaltung verteilt die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten, wacht über die Einhaltung von Gesetz, Reglement, Hausordnung und vertritt die Stockwerkeigentümergesellschaft gegen aussen (Art. 712s f. ZGB). Was dies konkret bedeutet, ist in der Praxis häufig umstritten. Im Zweifelsfall hat die Verwaltung eine Überwachungsfunktion im Interesse der Stockwerkeigentümergemeinschaft. In dringenden Fällen muss die Verwaltung von sich aus die Rechte der Gemeinschaft wahrnehmen (Art. 712s f. ZGB).
Es empfiehlt sich, im Stockwerkeigentümer-Reglement spezielle Ansprüche der Stockwerkeigentümer Gemeinschaft festzuhalten, natürlich unter Berücksichtigung von zwingenden Normen des Gesetzes.
von MLaw und lic.oec. Nathalie Glaus, publiziert in Obersee Nachrichten