Mit seinem Urteil vom 1. Mai 2025 (1C_450/2025) hat das Bundesgericht eine bemerkenswerte Entscheidung im öffentlichen Baurecht gefällt – mit praxisrelevanten Konsequenzen für Grundstückskäufe in sensiblen Zonen.
Im Zentrum stand die unbewilligte Umnutzung eines Geräteschuppens in der Landwirtschaftszone der Gemeinde Madiswil (BE). Ursprünglich 1991 als Lagergebäude für Maschinen, Obst und Gemüse bewilligt, wurde das Gebäude über die Jahre baulich erheblich verändert. So wurde der Schuppen zu einem Freizeitlokal umgebaut, indem eine Küche und ein Bad eingebaut, eine Wärmepumpe installiert und der Schuppen isoliert wurde. Die Gemeinde stellte 2022 den wohnraumähnlichen Zustand fest und ordnete schliesslich den Rückbau an.
Die heutige Eigentümerin – Nachfolgerin des damaligen Bauherrn – wehrte sich gegen diese Verfügung. Ihre Argumente: Sie habe keine Kenntnis der fehlenden Baubewilligung gehabt, zudem sei der Ausbau ihres Vorgängers möglicherweise im Zusammenhang mit einem vereinbarten Durchleitungsrecht für die Kanalisation, welches der Gemeinde vom damaligen Bauherrn erteilt wurde, stillschweigend durch die Gemeinde geduldet worden.
Das Bundesgericht blieb unbeeindruckt: Die Nutzungsänderung sei eindeutig formell rechtswidrig und mangels Voraussetzungen nicht nachträglich bewilligungsfähig. Entscheidend war dabei der böse Glaube des Voreigentümers. Darauf, dass er ein „Gegengeschäft“ mit der Gemeinde eingegangen sei, indem er die Durchleitung der Kanalisation duldete, habe er nicht vertrauen dürfen.
Für die Beschwerdeführerin bedeutet das, dass sie sich als Rechtsnachfolgerin die vom Bundesgericht bejahte Bösgläubigkeit des Voreigentümers anrechnen lassen muss. Selbst dann, wenn dieser ihr das Fehlen einer Baubewilligung verschwiegen hat. Das Urteil verweist hierzu auf die bisherige Rechtsprechung (1C_171/2017).
Das Urteil bestätigte die Widerherstellungspflicht und mahnt somit Käufer, sich vor dem Erwerb auch über baurechtliche Risiken genau zu informieren.